A locação financeira imobiliária e os direitos reais

Abstract

O tema que nos propomos tratar na presente dissertação prende-se com o relacionamento entre a locação financeira imobiliária e alguns dos direitos reais com os quais se vai cruzando, quer no que podemos denominar a sua fase pré-contratual, quer durante a vigência do contrato de locação financeira propriamente dita. Consideramos que o tema em análise tem bastante pertinência e um relevante interesse prático, já que, no estudo que fizemos nunca vimos esta temática tratada nem pela doutrina nacional nem pela estrangeira. Na verdade, o estudo que tem sido feito deste contrato tem-se, praticamente, limitado ao regime jurídico próprio da locação financeira, nunca tendo extravasado para a análise do relacionamento desta com outros direitos e institutos o que, em nosso entender, tem propiciado que ao longo dos anos nunca tivesse sido devidamente aproveitado o enorme potencial jurídico e económico que entendemos existir neste contrato. Com efeito, a proximidade entre a locação financeira imobiliária e os diversos direitos reais é muito maior do que à partida possa parecer, e a dificuldade em encontrar resposta para os problemas práticos que, no dia a dia, se colocam ao intérprete e aplicador do Direito, envolvendo esta matéria, é bastante grande. Do ponto de vista estrutural, optamos por dividir a presente dissertação em três capítulos. No primeiro, iremos focar-nos essencialmente na locação financeira em geral, nas suas várias modalidades e, especificamente, na locação financeira imobiliária. O segundo capítulo será, então, dedicado ao estudo da relação entre a locação financeira imobiliária e os direitos reais com os quais se vai cruzando durante a sua vida. Aqui, referir-nos-emos, em primeiro lugar, aos direitos reais de gozo, seguindo a ordem pelos quais os mesmos se encontram previstos no Livro III do CC, passando pelos direitos reais de garantia e terminando nos direitos reais de aquisição. No terceiro e último capítulo, iremos pronunciar-nos sobre a natureza jurídica do direito do locatário financeiro, tentando responder à questão de saber se o direito do locatário financeiro se pode qualificar como um direito real.

The theme we propose to treat in this dissertation concerns the relationship between the real property financial leasing and some of the rights in rem with which it goes across, both in what we may call their pre-contractual stage, or during the term of the leasing, itself. We believe that the issue in question is quite relevant and has a significant practical interest, since the study that we pretend to do has never seen this issue addressed by national or foreign doctrine. In fact, the study that has been done of this contract was practically limited to the legal regime of leasing, never having overflowed to the relationship analysis of this subject with other rights and institutions which, in our view, has made it so that the huge legal and economic potential that we believe exists in this contract has never been fully tapped into, through the years. In fact, the proximity between real estate financial leasing and various rights in rem is much higher than at the outset may seem, and the difficulty in finding the answer to the practical problems in daily life faced by the interpreter and law applicator, in regards to this matter, is quite large. From a structural point of view, we have decided to divide this dissertation into three chapters. On the first one we will focus, essentially, in financial leasing in general, in the various possible types of contract, and, specifically, in real estate financial leasing. The second chapter will then be devoted to the study of the relationship between real estate financial leasing and the rights in rem with which it goes across during its life. In this part, we will refer, first, to the actual enjoyment rights, following the order in which they are set out in Book III of the Portuguese Civil Code, passing through the security interests and ending the real rights of acquisition. In the third and final chapter, we will give our opinion on the legal nature of the right of the financial lessee, trying to answer the question of whether if the right of the financial lessee can be qualified as a right in rem.